Môi giới nào cũng nói mặt bằng này đông khách lắm. Cách duy nhất biết được là tự ra đứng đếm.
Vài buổi ngồi đếm rẻ hơn rất nhiều so với một năm thuê nhầm chỗ.
Đếm cái gì
Số người đi bộ qua mặt bằng. Con số cơ bản.
Số xe máy chạy chậm qua. Có thể tấp vào.
Xe chạy nhanh thì không tính. Họ không dừng.
Số người dừng lại xem hàng quanh đó. Chỉ dấu tốt hơn.
Số người vào các quán lân cận. Quan trọng nhất.
Phân theo độ tuổi và nhóm. Ước lượng thô.
Phân theo hướng đi. Đi làm hay đi chơi.
Đếm chỗ để xe. Có chỗ đậu không.
Đếm trong khoảng mười lăm phút. Rồi nhân lên.
Ghi vào bảng. Không nhớ trong đầu.
Đếm bằng ứng dụng đếm trên điện thoại. Hoặc que tính.
Ghi rõ ngày, giờ, thời tiết. Yếu tố ảnh hưởng.
Trời mưa thì số rất khác. Đếm cả ngày mưa.
Con số quan trọng nhất không phải bao nhiêu người đi qua mà bao nhiêu người thật sự dừng lại ăn quanh đó. Đếm cái đó.
Đếm khi nào
Giờ trưa từ mười một tới một giờ. Khung quan trọng nhất.
Giờ chiều tối từ năm tới bảy. Khung thứ hai.
Giờ sáng nếu định bán sáng. Sáu tới tám.
Giờ vắng giữa chiều. Biết mức đáy.
Ngày thường trong tuần. Ít nhất ba ngày.
Thứ hai và thứ sáu khác nhau. Đếm cả hai.
Cuối tuần. Khác hẳn ngày thường.
Ngày rằm và mùng một. Rất quan trọng với quán chay.
Ngày mưa. Mức xấu nhất.
Tổng ít nhất bảy buổi đếm. Mới đủ dữ liệu.
Rải trong hai tuần. Không dồn một hôm.
Không đếm vào dịp lễ đặc biệt. Số bị thổi.
Ghi cả sự kiện bất thường. Chợ phiên, công trình.
Một buổi đếm cho con số vô nghĩa, bảy buổi rải đều mới cho thấy nhịp thật của khu vực. Đừng vội kết luận.
Đọc con số ra sao
Tỉ lệ ghé vào rất thấp. Thường chỉ vài phần trăm.
Trong số ghé vào, không phải ai cũng mua. Thêm một lớp lọc.
Với quán chay tỉ lệ còn thấp hơn. Khách đặc thù.
Nhân lưu lượng với tỉ lệ ước tính. Ra số khách dự kiến.
Dùng tỉ lệ thấp khi ước tính. An toàn hơn.
So với điểm hoà vốn đã tính. Câu trả lời nằm ở đây.
Nếu lưu lượng không đủ nuôi điểm hoà vốn thì bỏ mặt bằng. Dứt khoát.
Đừng nghĩ mình sẽ kéo khách từ xa. Rất khó với quán nhỏ.
Khách ăn trưa thường đi bộ vài phút. Bán kính hẹp.
Đếm số văn phòng và cơ quan gần đó. Nguồn khách trưa.
Đếm số hộ dân quanh. Nguồn khách tối.
Tìm chùa hoặc tịnh xá gần đó. Rất quan trọng với quán chay.
Hỏi sư trụ trì hoặc ban hộ tự về số phật tử sinh hoạt. Nếu tiện.
Với quán chay thì gần một ngôi chùa đông phật tử có giá trị hơn mặt tiền phố lớn nhiều lần. Đó là điểm khác biệt của ngành.
Xem đối thủ quanh khu
Liệt kê mọi quán ăn trong bán kính đi bộ. Cả chay lẫn mặn.
Ghi giá bán của họ. Biết mặt bằng giá.
Ghi giờ đông của họ. Nhịp khu vực.
Đếm khách của quán tương tự nhất. Chuẩn tham chiếu tốt nhất.
Ăn thử ở đó. Biết chất lượng phải vượt qua.
Xem họ mạnh ở đâu. Vị, giá, không gian, tốc độ.
Tìm khoảng trống họ chưa lấp. Cơ hội của mình.
Có quán chay rồi thì chưa chắc là xấu. Có thể khu đó có nhu cầu.
Nhưng hai quán chay sát nhau thì khó. Trừ khi khác phân khúc.
Xem quán nào mới đóng cửa. Tìm hiểu vì sao.
Đếm số quán đã đổi chủ. Chỉ dấu về khu vực.
Hỏi chủ quán lân cận. Nhiều người nói thật.
Ghi hết vào một bảng. So sánh được.
Khu có nhiều quán ăn sống tốt là khu có thói quen ăn ngoài, còn khu toàn quán mới mở rồi đóng thì nên tránh. Đọc dấu hiệu.
Những thứ dễ bỏ sót khi xem mặt bằng
Chỗ để xe cho khách. Thiếu là mất khách.
Vỉa hè có được dùng không. Hỏi rõ quy định.
Chiều rộng mặt tiền. Ảnh hưởng biển hiệu.
Hướng nắng buổi chiều. Nóng thì khách không ngồi.
Cống thoát nước. Bếp thải nhiều.
Đường điện có đủ tải không. Bếp và máy lạnh.
Nguồn nước và áp lực nước. Bếp cần nhiều.
Chỗ đặt bình gas. Yêu cầu an toàn.
Ống khói và hút mùi. Hàng xóm hay phản đối.
Chiều cao trần. Ảnh hưởng thông gió.
Lối vận chuyển hàng. Giao nguyên liệu buổi sáng.
Chỗ để rác. Và giờ thu gom.
Tiếng ồn và mùi từ xung quanh. Ảnh hưởng khách ngồi.
Nhiều thứ trong danh sách này tốn rất nhiều tiền để khắc phục, nên phải kiểm trước khi ký chứ không phải sau. Đi xem hai ba lần.
Thương lượng hợp đồng thuê
Thời hạn càng dài càng tốt. Ít nhất ba tới năm năm.
Vì đầu tư ban đầu cần thời gian hoàn. Lý do chính.
Xin thời gian miễn phí để sửa chữa. Một tới hai tháng.
Chốt mức tăng giá mỗi năm. Ghi rõ phần trăm.
Không để điều khoản tăng tuỳ ý. Rủi ro lớn.
Điều khoản chủ nhà lấy lại. Báo trước bao lâu.
Điều khoản mình trả mặt bằng sớm. Mất cọc thế nào.
Quyền chuyển nhượng hợp đồng. Nếu sau này muốn sang.
Quyền sửa chữa và cải tạo. Ghi rõ phạm vi.
Ai chịu chi phí sửa chữa lớn. Mái, tường, đường ống.
Kiểm giấy tờ sở hữu. Đúng người có quyền.
Công chứng hợp đồng. Nếu giá trị lớn.
Nhờ luật sư đọc. Chi phí nhỏ so với rủi ro.
Hợp đồng thuê là văn bản quan trọng nhất của một quán ăn, quan trọng hơn cả menu. Đừng ký vội.
Sai lầm khi chọn mặt bằng
Tin lời môi giới mà không đếm. Sai lầm phổ biến nhất.
Đếm một buổi rồi kết luận. Dữ liệu quá mỏng.
Chọn mặt tiền đẹp giá cao. Chi phí cố định đè chết.
Bỏ qua chỗ để xe. Mất khách hàng ngày.
Không kiểm điện nước. Chi phí phát sinh lớn.
Không kiểm hút mùi và thoát nước. Cùng hậu quả.
Ký thời hạn quá ngắn. Chưa hoàn vốn đã hết hạn.
Không chốt mức tăng giá. Năm sau bị ép.
Không đọc kỹ điều khoản chấm dứt. Mất trắng đầu tư.
Vội vì sợ mất mặt bằng. Chiêu thúc ép quen thuộc.
Không hỏi hàng xóm về khu vực. Bỏ nguồn tin tốt.
Không kiểm quy hoạch. Rủi ro giải toả.
Chọn theo cảm giác đẹp. Không theo con số.
Mặt bằng sai thì đồ ăn ngon cỡ nào cũng không cứu được, còn mặt bằng đúng thì quán bình thường vẫn sống. Dành thời gian cho khâu này.
